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Uso do CUB para avaliar reforma de sala comercial em prédio de escritórios

Por Arq. Me. Iberê Moreira Campos e equipe

Questão colocada pelo leitor

Fiz no final do ano passado o curso sobre “Gerenciamento de escritórios de Projeto e Construção”. Hoje tive que fazer um cálculo usando o método CUB ensinado no curso, e gostaria de tirar uma dúvida. Fiz da seguinte forma: utilizei o valor de R$ 1.300 o m2 segundo o CUB de SP. Multipliquei pela área do escritório (65m2) e achei o valor de 84.500. Por se tratar de um projeto corporativo, minha dúvida é se é correto eu usar este valor de R$ 1.300? Trata-se de uma obra nova.

Nossa respostaNão ficou muito claro se a pergunta refere-se a construir um prédio de escritórios, a partir do zero, com 65 m2, ou se vai fazer uma reforma completa em uma sala comercial existente em um edifício. Examinemos as duas possibilidades.

Vejamos primeiro caso, isto é, vamos construir uma edificação a partir do zero para servir como escritório. Neste caso, para avaliar o valor da construção, podemos utilizar o método CUB considerando a construção como se fosse uma residência (padrão R1 do CUB). Em geral, o padrão de acabamento médio ou alto(R1-N ou R1-A) costuma atender bem. Fazemoso cálculo normal pelo CUB, usando o valor por m2 informado pelo SINDUSCON LOCAL para este tipo de edificação.

Se estivermos reformando uma unidade comercial num prédio de escritórios, fazemos o orçamento como se fosse uma casa térrea, valendo o mesmo raciocínio que usamos para calcular reformas de apartamentos. Em aptos, no geral, podemos utilizar o CUB com valor de alto padrão (R1-A) para ter uma idéia do valor de referência. Funciona assim: imagina-se o apto como se fosse uma casa térrea, a ser construída do zero, para poder ter um valor de referência.

Depois disto, usamos a tabela de porcentagem das partes da obra, que foi mostrado no curso e também está na apostila, para avaliar o quanto vamos gastar na reforma. Neste caso, atualmente o CUB está em torno dos R$ 2000 então podemos avaliar que o valor padrão seria de R$ 130 mil. Se formos, por exemplo, trocar a parte elétrica, vamos gastar em torno de 10% disto ou cerca de R$ 13 mil. Para pintar, cerca de 5% disto, ou seja, cerca de R$ 6,5 mil e assim por diante. O fato de ser um ambiente corporativo, a princípio, segue as mesmas regras, algumas coisas são um pouco mais caras e outras mais baratas, mas não é algo que impeça de fazermos uma avaliação do valor do investimento.

Sempre lembramos que o CUB serve apenas para fazer uma estimativa do investimento, para poder conversar e discutir o assunto com o cliente e traçar um plano de ação. Para ter o valor exato, só mesmo fazendo o projeto e orçando a execução.

RÉPLICA DO LEITOR - Sim, professor está ótimo! Super entendido !!! Só não sei por que eu peguei o valor de R$ 1.300... Achei este valor em um site indicado pelo pessoal do SINDUSCON, se não me engano... Lá no site estava este valor. Já passei o valor pro cliente, vou deixar como está. Da próxima eu não errarei mais.

NOSSO COMENTÁRIO - O engano cometido pelo leitor é comum. O site do SINDUSCON induz ao erro, informando um valor do CUB logo na primeira página. Mas, se repararmos bem, veremos que o valor indicado é para uma construção padrão R8-N, ou seja, para fazer um prédio de apartamentos com até 8 andares (térreo mais 7). Atualmente, realmente, o valor para este tipo de obra gira em torno dos R$ 1.300 mas só serviria de base para o leitor se estiver fazendo este tipo de obra.

Publicado em 26/04/2018 às 11:37 hs, atualizado em 26/04/2018 às 11:59 hs


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